Mietrecht

Mietpreisbremse

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Mietrecht

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Das Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel in der Rechtsprechung.

Grundsätze, die vor ein paar Jahren noch galten, wurden in letzter Zeit durch Fortentwicklung in der Jurisdiktion durch neue Regeln ersetzt.
Dabei sind 2 Tendenzen zu beobachten:

  • Die Rechte des Mieters werden gestärkt
  • Die Regeln für die Gewerberaummiete orientieren sich immer mehr an denen der Wohnraummiete.

Vermietern wie auch Mietern ist deshalb zu empfehlen, bereits vor Abschluss eines Mietvertrags diesen auf Herz und Nieren von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Selbst handelsübliche Formularmietverträge weisen oftmals unwirksame Klauseln auf, wenn sie bereits etwas älter sind.

An dieser Stelle wollen wir exemplarisch folgende Problemkreise präsentieren:

  • Mietvertragliche Pflichten
  • Kündigung des Mietvertrags
  • Besonderheiten bei der Wohnraummiete
  • Dauerbrenner: Schönheitsreparaturen

Nachfolgende Ausführungen können keine umfassende rechtliche Beratung ersetzen. Wir möchten an dieser Stelle nur auf grundlegende Entwicklungen hinweisen und Ihnen ein Gespür für sich daraus ergebende mögliche „Fallstricke“ vermitteln.

Maas und Kollegen. Mietrecht

Mietvertragliche Pflichten

Vertragsschluss

Obwohl die Schriftform nach wie vor nur in Sonderfällen (z.B. befristete Verträge) gefordert wird, sollte aus Beweisgründen immer ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden.

Vermieterpflichten

Neben der Überlassung der mangelfreien Mietsache treffen den Vermieter zahlreiche Schutz- und Verkehrssicherungspflichten

Mieterpflichten

Der Mieter muss pünktlich die Miete zahlen. Nebenkosten können durch ausdrückliche Vereinbarung weitgehend dem Mieter durch Vertrag auferlegt werden. Der Mieter ist zudem verpflichtet, die Mietsache sorgsam zu behandeln.

Instandhaltung

Verschleißschäden und in gewissem Umfang Schönheitsreparaturen können dem Mieter auferlegt werden, der zudem bei pflichtwidrigem Umgang mit der Mietsache unter Umständen Schadensersatz leisten muss.

Fälligkeit der Miete

Mietzahlungen (auch für Gewerberaummiete) sind, wenn nichts anderes vereinbart ist, im Voraus bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig. Dadurch tritt automatisch ab dem 4. Werktag Verzug ein, wenn die Miete nicht gezahlt wird. Einer Mahnung bedarf es hierzu nicht.

Inhaltskontrolle bei AGB-Verträgen

Hier gelten zahlreiche Sonderregeln, und zwar auch für solche Verträge, die zwar nicht in ähnlicher Form wiederholt verwendet werden, sondern nur einen Einzelfall betreffen, mit einem Formularvertrag geregelt sind.

Rechtsfolgen

Werden die vorstehenden Pflichten verletzt, so kommen folgende Reaktionen in Betracht:

Minderung der Miete

Anders als nach dem alten komplizierten Recht kann nun prozentual geschätzt werden. Mieter verzichten durch rügelose Mietzahlung trotz Kenntnis des Mangels nun nicht mehr auf das Recht, (zukünftig) doch noch zu mindern.

Schadensersatz und Aufwendungsersatz

Für anfängliche Mängel der Mietsache haftet der Vermieter unabhängig vom Verschulden, für spätere Mängel nur dann, wenn ihn diesbezüglich ein Verschulden trifft. Dies kann anders als bisher nicht mehr auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Maas und Kollegen. Mietrecht

Kündigung des Mietvertrags

Zu unterscheiden ist zwischen ordentlicher (fristgemäßer) und außerordentlicher (oftmals fristloser) Kündigung. Zu beachten ist:

  • Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht durch Vertrag abbedungen werden;
  • Störungen des Mietverhältnisses müssen nicht länger schuldhaft sein, um der anderen Seite ein Kündigungsrecht einzuräumen;
  • Soweit dies nicht im Einzelfall unzumutbar ist, ist einer außerordentlichen Kündigung stets eine Abmahnung vorauszuschicken.
  • Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug steht dem Mieter eine einmalige „Schonfrist“ für die Nachholung der rückständigen Miete von zwei Monaten zu.
  • Der Personenkreis für Eigenbedarfskündigungen erstreckt sich neben nahen Angehörigen und Verwandten auch auf den Lebenspartner und dessen Kinder;
  • Die Kündigungsfristen für Wohnraum können bei länger laufenden Mietverträgen für Mieter kürzer sein als für den Vermieter. Die Frist für eine ordentliche Kündigung ist für den Mieter nie länger als drei Monate. Die Fristen für die Kündigungen sind für die Vermieter nach dem zeitlichen Bestand des Mietverhältnisses wie folgt gestaffelt:
  • Nach 5 Jahren: 6 Monate
  • Nach 8 Jahren: 9 Monate,
  • jeweils zum Monatsletzten.
  • Befristete Wohnraummietverträge sind nur noch in gesetzlich geregelten Fällen möglich. Es besteht allenfalls die Möglichkeit bei unbefristeten Verträgen für eine bestimmte Zeit das Kündigungsrecht beiderseits auszuschließen.

Besonderheiten bei der Wohnraummiete

Betriebskosten
Ist nichts anderes vereinbart, sind Betriebskosten mit der Miete bezahlt. Abweichende Vereinbarungen sind aber ausdrücklich zulässig und die Regel.

Maas und Kollegen. Mietrecht

Betriebskosten sind spätestens 12 Monate nach der Abrechnungsperiode abzurechnen. Danach entfällt die Pflicht zur Nachzahlung. Der Umlagemaßstab ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde, der Flächenmaßstab. Doch kann schriftlich eine verbrauchs-/ursachenabhängige Erfassung von Betriebskosten auch nachträglich eingeführt werden, und zwar auch dann, wenn bislang keine Nebenkostenzahlung vereinbart war.

Mieterhöhung

  1. Staffelmieten sind auch im Wohnraummietrecht ohne zeitliche Begrenzung vereinbar.
  2. Bei Indexmieten gibt es keine Mindestlaufzeiten für die jeweilige Miethöhe.
  3. Erhöhungen über Vergleichsmieten sind erstmals nach 15 Monaten möglich, Folgeerhöhungen frühestens nach 1 Jahr. Vergleichskriterium sind jetzt auch Energieversorgung und Dämmung. Die sog. Kappungsgrenze liegt bei 20%. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter künftig diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er sich bei der Erhöhung auf andere Gründe stützt.
  • Modernisierungen sind zu dulden. Die Regelung wurde im Hinblick auf Energiesparmaßnahmen erweitert. Der Vermieter muss die Maßnahmen 3 Monate vorher ankündigen und Umfang, Dauer sowie Mieterhöhung inkl. deren Berechnung schriftlich mitteilen. Fehler führen zu einer erst 6 Monate später möglichen Erhöhung der Miete.
  • Umbaumaßnahmen des Mieters bedürfen weiterhin in den meisten Fällen der Zustimmung des Vermieters. Eine Ausnahme stellen Umbaumaßnahmen dar, die wegen einer Behinderung einer nutzungsberechtigten Person (nicht nur der Mieter selbst) erforderlich werden. Beim Auszug ist der ursprüngliche Zustand allerdings in den meisten Fällen auf Verlangen wiederherzustellen.

Maas und Kollegen. Mietrecht

Dauerbrenner: Schönheitsreparaturen
Häufiger Streitpunkt bei der Beendigung des Mietverhältnisses ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Begriff

Unter Schönheitsreparaturen werden nur die Maßnahmen zur Beseitigung der Gebrauchsspuren an der Mietsache verstanden, die durch deren gewöhnlichen Gebrauch entstanden sind (z.B. normale Abnutzung der Wandfarbe, Abnutzung des Teppichbodens, etc.). Hiervon abzugrenzen sind Schäden an der Mietsache (z.B. Löcher im Parkett, tiefe Schrammen in der Türe, etc.). Letztere sind grundsätzlich vom Mieter zu beseitigen, wenn dieser sie auch schuldhaft verursacht oder zu verantworten hat.

Durchführungspflicht

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter zu leisten, da die gewöhnliche Abnutzung der Mietsache durch die Miete entgolten wird. Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann aber durch Vertrag auch auf den Mieter abgewälzt werden.

Einschränkungen

Die Rechtsprechung hat die Möglichkeiten einer Übertragung der Durchführungspflicht für Schönheitsreparaturen auf den Mieter erheblich eingeschränkt. Die früher üblichen Renovierungsklauseln, die starre Ausführungsfristen vorschrieben ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung, sind ebenso für unwirksam erklärt worden wie die Kombination einer Pflicht zu Schönheitsreparaturen während der Laufzeit des Mietvertrags und zu dessen Beendigung. Hier entwickelten die Gerichte ausführliche Vorgaben, welche Klauseln unwirksam sind und welche nicht. Dabei wurden die Anforderungen für Klauseln in Gewerberaummietverträge an die für Wohnraum annähernd angeglichen.

Folgen der Unwirksamkeit

Ist eine Renovierungsklausel unwirksam, gilt die gesetzliche Bestimmung mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen erbringen muss.

Unterstützung durch den Rechtsanwalt
Oft wird der Anwalt erst konsultiert, wenn eine Situation zum Problem, zum „Fall“ geworden ist. Sind regelmäßige Vorsorgechecks beim Arzt längst selbstverständlich, scheut man sich, präventiv mit dem Anwalt zu sprechen. Dabei kann gerade mit regelmäßiger Beratung eine rechtlich optimale Position erreicht werden. Die keineswegs unerschwingliche Beratung spart Zeit, Geld und Ärger. Auch kann ein Anwalt, der „seine“ Mandanten, ihr Geschäft und die Hintergründe ihrer Probleme kennt, effizienter beraten als einer, der auf Informationen angewiesen ist, die man ihm erst im Ernstfall nachträglich liefert.

Unsere Kanzlei hat viel Erfahrung im Bereich von Mietrecht, WEG und Immobilien. Es hat sich gezeigt, dass es gerade in diesen Bereichen zu berücksichtigen ist, dass die Parteien oft nach dem Streit noch miteinander zu tun haben werden.
Mit der Kombination aus persönlichem Vertrauensanwalt und engagierten Spezialisten bieten wir u.a. folgende Dienste:

  • Gestaltung von Verträgen und Abrechnungen
  • rechtliche Prüfung von Organisationsabläufen (bzgl. Beweissicherung, Fristen, Mitteilungen)
  • Forderungsmanagement (Mietzins, NK-Abrech­nungen, Beiträge etc.)
  • WEG-Recht: Durchführung und Wahrnehmung von Versammlungen, Erstellung von Satzungen und Protokollen, Beschlüssen etc.
  • rechtliche Beratung u. Vertretung bei Fragen aus dem Mietverhältnis (Mängel, Räumung etc. – gerichtlich/außergerichtlich)

Maas & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH